LAS 6 FASES DE UN PROYECTO DE INTERIORISMO Y REFORMA

El siguiente post sobre las fases de un proyecto de arquitectura para interiorismo y reforma, va dirigido todos aquellos que tienen la ilusión de emprender la aventura de tener la casa de sus sueños, pero no saben muy bien cómo funciona el mundo de la construcción o simplemente no lo tienen del todo claro.

Si siempre has tenido el sueño de tener tu propia casa, a tu medida, esto tienes que saberlo sí o sí. Conocer las fases de un proyecto es información básica que no puede faltar en tu lista de conocimientos. 😉

Así que… ¿Cómo se desarrolla un proyecto de arquitectura para interiorismo y reforma?

Veamos, el trabajo se desarrolla por FASES, por lo general son 6. Algunas de ellas se pueden agrupar en una sola o, dependiendo del grado de intervención de la reforma o del tipo de servicios contratados  

Veamos cuales serían entonces las fases si fuese un “proyecto completo”:

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[1] DEFINICIÓN DEL PROGRAMA DE NECESIDADES Y TOMA DE CONTACTO PRELIMINAR

Esta fase responde a dos preguntas:

¿Qué necesitas en tu nueva casa? y ¿Qué datos preliminares debo saber?

Como ves, es una fase previa a todo proyecto y siempre se debe pasar por ella.

Se trata de una comunicación previa entre el arquitecto o empresa constructora y el cliente.

Pongamos un ejemplo:

1.- Tienes un dinero ahorrado y siempre has querido tener una casa a tu gusto, 3 habitaciones, 2 baños, 1 salón-comedor con cocina con barra americana, con una decoración bonita y que, además, no te quieres gastar más de X mil €.

2.- Poco más tarde encuentras a tu arquitecto, interiorista o reformista ideal, así que le cuentas tus planes sobre la casa.

3.- La empresa entonces se pone manos a la obra. Analiza tus necesidades, algunas cuestiones urbanísticas básicas y un par de cuestiones técnicas preliminares. **

Esto es esencial para saber si lo que te imaginas es factible según las normas urbanísticas. Así como, para posteriormente hacer una planificación preliminar de los espacios.

4.- Te presenta un presupuesto para el desarrollo del proyecto y una vez de acuerdo procedes a la segunda fase.

** Nota: En este punto es recomendable una visita a la vivienda lo más pronto posible para que la empresa se haga a la idea del espacio y pueda hacer un reconocimiento visual por si existe algún inconveniente técnico o algún desperfecto en los elementos comunes.

Si ya cuentas con un plano del estado actual (por ejemplo, de la inmobiliaria), será de gran ayuda. Si no, habría que hacer primer levantamiento arquitectónico de la vivienda (plano de estado actual).

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2] CONCEPTO O ANTEPROYECTO

Esta es una fase creativa y en ésta se desarrolla un primer concepto del proyecto, en colaboración contigo, de manera básica y esquemática y atendiendo al programa de necesidades de la primera fase. 

Esta documentación preliminar se denomina Anteproyecto y consiste en la presentación de planos con distintas propuestas.

En esta fase se pueden realizar maquetas y/o simulaciones tridimensionales básicas de las propuestas (Según cada empresa y los servicios que hayas contratado), para que el cliente que normalmente no está acostumbrado a leer planos, las pueda comprender mejor.

Lo ideal para proceder a la siguiente fase, es que optes por una de las propuestas como “diseño definitivo”, aunque posteriormente se podrán realizar modificaciones.

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[3] PROYECTO BÁSICO / SOLICITUD DE LICENCIA

En esta fase se desarrolla un Proyecto básico (PB), siempre en referencia a lo desarrollado en la fase anterior.

Se trata de un proyecto que contiene lo necesario, para realizar la solicitud de la licencia (si procede), aunque debe contener, al menos, cierta información de carácter técnico como es:

1.- Memoria descriptiva y constructiva.

2.- Acreditación del cumplimiento CTE (Código técnico de la edificación). Para esta fase normalmente consiste en el DB SI (Seguridad contra incendios)

3.- Planos de emplazamiento, plantas, alzados…

4.- Resumen del presupuesto (importante para determinar el coste de la licencia)

Al entregar el PB, comienza el proceso de aprobación de la licencia por el respectivo Ayuntamiento.

Si todo sigue su curso, en un determinado plazo que depende de cada Ayuntamiento, se otorgará la Licencia Urbanística y se procederá a la fase 3. *

*Nota: No es extraño que se junten las fases 3 y 4 en una sola.

Aquí nos gustaría hacer un inciso, ya que NO todos los proyectos requieren obtener una licencia obligatoriamente

De manera muy resumida, existen 3 tipos de Licencia y un caso de exención:

• SIN LICENCIA.

Para aquellos inmuebles que urbanísticamente no tienen una protección integral, que no están catalogados como parte del Patrimonio histórico nacional o que no están catalogados con alguna protección especial de fachada o algún elemento común; no se requiere solicitud de licencia.

Siempre y cuando los trabajos a realizar no precisen un cambio integral de distribución. Se podrán hacer todo tipo de trabajos de acabados como cambios de azulejos, pintura y suelos.

También se podrán rehacer las instalaciones de fontanería, electricidad y calefacción.

** Si se generan residuos o escombros, se solicitará una licencia de contenedor a parte.

• COMUNICACIÓN PREVIA.

Se requiere este tipo de licencia para aquellas intervenciones tales como reformas integrales que requieran un cambio integral de distribución con demolición de tabiquería, cambio de ventanas, incluso instalación de aire acondicionado doméstico y todas aquellas intervenciones que no requieren visado o la firma de un técnico cualificado. (No aplicable para edificios protegidos).

• PROCEDIMIENTO ORDINARIO SIMPLIFICADO.

Para trabajos de reforma en aquellos inmuebles que estén catalogados con algún tipo de protección. Para aquellos proyectos en los que es necesario intervenir algún elemento común (derribo de muros de carga, apertura de huecos en fachada, sustitución de un tejado) o que requieran visado o la firma de un técnico cualificado.

En este tipo de licencia se engloban licencias de actividad, cambios de uso o legalizaciones para licencias de primera ocupación.

• PROCEDIMIENTO ORDINARIO.

Es un procedimiento más detallado que incluye todo lo anterior. Se utiliza principalmente en para obra de nueva construcción.

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[4] PROYECTO DE EJECUCIÓN / MEDICIONES Y PRESUPUESTO

Genial, ya tenemos una Licencia urbanística o se está tramitando. Ahora viene la siguiente fase. Se sigue con el desarrollo del proyecto para elaborar el llamado Proyecto de Ejecución.

En esta fase es muy importante el grado de detalle y exactitud del proyecto de ejecución pues:

Lo primordial para obtener un precio cerrado al máximo con un reformista o constructor es contar con un proyecto que defina, al detalle, cada sistema constructivo y material en cada milímetro del mismo.

Esto permitirá a su vez que las mediciones tengan una correspondencia del 100% con los planos para que no haya problemas de interpretación a la hora de presupuestar las partidas de obra, cualquiera que sea el tipo de proyecto (low cost, estándar o lujo). Así como para tener un proyecto con información bien detallada para futuras modificaciones o reparaciones.

Un presupuesto bien detallado es imprescindible para una correcta ejecución, lo cual es nuestra especialidad en MASTER PLANNER REFORMAS.

En Resumen, un proyecto de ejecución consta de:

1.- Memorias Descriptiva.

2.- Cumplimiento del CTE

3.- Cumplimiento de otros reglamentos y disposiciones.

4.- Planos de ejecución.

5.- Mediciones y presupuesto.

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[5] SELECCIÓN DEL REFORMISTA O CONSTRUCTOR.

Salvo en aquellos casos en los que la empresa de Interiorismo ofrece un servicio integral COMO ES NUESTRO CASO, en esta fase deberás escoger un constructor para tu obra. 🙂

Deberás analizar la capacidad técnica de los reformistas, si lo que buscas es control, calidad y garantía.

Un error bastante común en esta fase, es encomendar la reforma de tus sueños a una cuadrilla de albañiles y creer que podrán gestionar todos los aspectos que una reforma integral requiere. Claramente, cualquier albañil con un mínimo de experiencia será capaz de romper paredes y levantar tabiques, pero una obra es mucho más que eso.

Es la coordinación de todos los oficios que intervienen, coordinarlos en los momentos adecuados para conseguir plazos. Es atención a los detalles y un albañil no hace esto por iniciativa propia o al menos de manera ordenada, si no tiene un director que le vaya marcando la pauta.

Además, es más eficiente tener una sola figura como una empresa constructora, para poder pedir garantías sobre toda la obra y no sobre partidas sueltas.

Otro error habitual es creer que cuentas con el tiempo suficiente para encargarte tú de la gestión y supervisión. Créenos, se necesita un mínimo de oficio para llevar a cabo esta tarea, así que lo mejor es que te despreocupes y delegues esta función en el reformista o constructor y tu llevar una supervisión más general.

Después de muchos años no nos cansamos de recordar a nuestros clientes que el precio no siempre es el factor más importante.

En cualquier caso, puedes echar un vistazo a nuestro artículo, donde te contamos las 7 claves para elegir empresa constructora.

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[6] ASISTENCIA TÉCNICA EN LA DIRECCIÓN Y EJECUCIÓN DE LA OBRA.

 

Por último, la fase “Manos a la obra”. Es aquí donde el proyecto se debe seguir al detalle para construir según los planos constructivos y de instalaciones.

Es aquí donde la coordinación y el control de los detalles deben tener un seguimiento exhaustivo. Al final, como se construya en esta fase, es como va a quedar para toda la vida.

Es donde el oficio, el buen qué hacer de la empresa que elijas y una buena planificación hacen que tu obra llegue a buen puerto.

Es donde la técnica y la cualificación del reformista hacen que la casa de tus sueños se haga realidad.

Si te surge alguna duda, ya sabes que te esperamos con una llamada o un correo 😉